中国私人信贷
了解中国资产支持私人信贷，从正常履约的抵押贷款到资产重组与债务处置。
介绍不同投资方式的担保结构、信用评估、还款及退出路径。
什么是中国私人信贷？
中国私人信贷涵盖涉及中国企业或资产的协商贷款及债权投资，包括正常履约的担保贷款、重组融资和收购现有债权。不同交易具有不同的借款人、担保及还款结构。
不良债务只是其中一类。收购不良贷款意味着买方须负责后续价值回收；折价买入本身并不足以证明投资合理。
信用质量取决于现金流、可依法执行的担保权益及还款路径。
了解中国私人信贷市场
银行提供中国企业信贷的大部分资金，但部分融资需求不符合其贷款标准或审批时限。非银行融资形式多样，法律地位与风险各不相同。
随着面向零售投资者募集资金的部分影子银行业务受到限制，某些融资渠道收缩。专业管理人可提供协商安排的担保贷款，或协助金融机构处置现有信贷风险敞口。
借款人尽调、抵押品核查、担保安排和贷后服务均依赖本地执行，既可能创造机会，也带来风险。
私人信贷投资策略
下方列出五类主要投资方式。其中若干方式在实践中效果欠佳，也并非全部属于新岸资本的投资策略。各类方式主要区别在于担保权益、债权顺位及还款路径。
由与中国企业有关联的离岸主体发行的贷款或债券。控股公司层面的无担保债权，在结构上可能与中国内地的经营性资产相隔较远。适用境外法律本身，并不意味着投资者对这些资产拥有担保权益。
为房地产建设或开发提供融资。还款可能取决于项目完工、后续资金投入和未来销售。土地及未完工建筑，与已竣工并产生收入的资产，需要采用不同的投资评估方法。
以可识别抵押品支持的新增融资，包括过桥、再融资和收购融资。分析既关注借款人的偿付能力，也关注担保权益可实现的回收价值。
针对具有可用资产、但资产负债表承压的情况，提供资本并开展运营或法律层面的工作。结果可能取决于债务重组、现金流稳定，或取得资产所有权。
从银行、资产管理公司或其他获准出售方收购现有不良贷款。通过和解、重组、债权出售或抵押品回收实现价值，而不是假设贷款将按面值全额偿还。
1. 离岸债务和 2. 开发贷款仅用于介绍市场，均非新岸资本的投资方法。新岸资本聚焦于 3. 资产支持贷款、4. 资产重组及 5. 债务处置。了解本公司的投资策略。
资产支持私人信贷的投资流程
交易可涵盖正常履约的担保贷款、资产重组和收购现有债权。对于正常履约的贷款，预期结果是按约定还本付息。投资流程包括四个阶段：
项目获取与交易结构
寻找有担保融资需求的企业，或依法可转让债权的出售方。核实抵押担保、贷款文件、转让权利及投资结构。
投资评估
评估借款人现金流及履约还款能力，同时核实抵押品价值、担保顺位，以及扣除成本和时间延误后的下行情景回收价值。
贷后管理与债务处置
对于正常履约的贷款，监控还款、契约履行及抵押品情况。若借款人遇到困难，可考虑再融资或协商重组；司法执行属于必要时采用的后备措施，而非默认路径。
还款与退出
对于正常履约的企业贷款，预期退出方式是按协议收回本金与利息。其他交易可通过再融资、和解、债权转让或出售资产退出，并须考虑税费、成本及资金汇出要求。
符合条件的机构投资者，可在相关安排可获得且法律允许的情况下，通过专业私募基金或独立管理安排参与市场。尽职调查应涵盖管理人的境内资源、估值政策、资产服务安排、利益冲突、费用、基金流动性和分配流程。投资资格及准入取决于司法管辖区、交易结构和发行条款；并非所有投资者均可直接收购贷款。
风险管理与债权人保护
贴近资产的担保权益
与离岸控股公司的无担保债务相比，依法设立的境内担保权益可赋予债权人对内地抵押品更直接的权利。需要核实所有权、登记、顺位、可转让性及其他权利主张。《中华人民共和国民法典》规定了抵押权及其实现的法律框架；个案中的保护程度取决于具体文件与事实。北京市抵押登记通知体现了登记的重要性。
贷款价值比与可回收价值
贷款价值比（LTV）用于比较融资金额与抵押品评估价值。对于收购贷款，投资者还应区分债权面值与实际收购价格。较低的投资成本可能提供缓冲，但前提是估值、可出售性、优先受偿地位和回收成本的判断合理。这并不能避免损失。
执行、流动性与汇率
权利争议、破产程序、本地执行情况及拍卖流拍，均可能延迟回收。法律执行不存在统一的时间表。私人贷款及其底层资产可能缺乏流动性；境外投资者还面临汇率、税务、监管和地缘政治风险。担保是风险管理工具，并非还款保证。
中国房地产市场
财务困境是指财务状况困难；流动性不足则是指难以在一定期限内，以可实现的价格出售资产。两者可能同时存在，但不能等同。陷入财务困境的业主可能持有可正常使用的建筑，而表面上有偿付能力的业主，也可能无法按预期估值出售资产。
不同房地产市场的变化幅度可能相反，须分别审视：
- 新建住宅销售面积
- −13.8%
- 二手住房网签交易面积
- +10.7%
- 商业地产投资交易额
- +39%
新建住宅销售
−13.8%
数据来源与定义
| 市场与期间 | 公布的交易情况 |
|---|---|
| 新建住宅销售 2026年1—9月 | 销售面积46,996万平方米，同比下降13.8%。国家统计局，2026年10月20日。 |
| 二手住房网签交易 2026年1—9月 | 网签交易面积61,746万平方米，同比增长10.7%。国家统计局公布的数据注明，该序列来自住房和城乡建设部门。国家统计局数据与定义。 |
| 商业地产投资 2026年第二季度 | 共109宗交易，总额人民币839亿元；投资交易额环比增长39%。世邦魏理仕《中国市场数据》，2026年7月30日。 |
已竣工写字楼、零售物业和物流资产，在出租率、租金及买方需求方面亦有差异。世邦魏理仕第二季度报告显示，写字楼空置率约为25%，购物中心约为7.5%，同时租金出现下跌。因此，存在活跃交易并不意味着市场全面复苏。投资评估须考虑区位、资产状况、许可用途、租户质量、现有收入及可比成交。
更多背景，请阅读新岸资本2026年9月《中国债务动态》：《中国房地产：认知与现实》。
常见误解
五项常见疑虑均需逐笔尽职调查，不能一概而论。
“债权人权利无法执行。”
法律救济途径是存在的，但回收结果取决于债权、文件、优先顺位、资产及程序。本地法律执行能力很重要；无论法律制度还是管理人的经验，都不能保证特定结果或时间表。
“经济疲弱使所有信贷都不具备投资价值。”
经济环境困难，可能削弱偿付能力和抵押品价值，也可能产生重组需求。关键在于，投资条件与回收假设是否充分反映了具体风险。
“中国所有房地产都缺乏流动性。”
开发用地、未完工住宅与已投入使用的商业建筑，具有不同的经济特征。已记录的交易表明资产可以易手，但不能证明每一项物业都能迅速出售，或按账面价值出售。
“外资投资一概得不到支持。”
市场准入和政策待遇因行业、结构及业务活动而异。公开合作公告，例如苏州市姑苏区的合作公告，只涉及该特定事项，并不意味着其他投资获得政府支持、担保或优惠待遇。
“投资回收款无法汇出中国。”
符合条件的跨境汇款有相应办理程序，但须遵守适用交易结构、文件、税务及外汇要求。国家外汇管理局公布的规定说明了银行对部分不良贷款处置回收款的审核要求。汇出并非自动完成，具体要求应向法律顾问及经办银行确认。
新岸资本的投资方法
新岸资本为中国各地的借款人和金融机构提供资产支持信贷解决方案。团队在该市场的经验可追溯至2004年；此处指团队经验，而非每一家新岸资本实体或基金的成立日期。
本公司将本地项目获取、法律结构设计、资产服务及债务处置能力，与机构化风险管理相结合。在投入资本前，评估安全边际、法律地位和潜在退出路径。这些能力有助于执行，但不能消除投资风险。
延伸阅读
《中国房地产：认知与现实》
《中国债务动态》，2026年9月。探讨房地产市场细分与抵押品流动性。链接为英文原文。
《低利率环境下，中国私人信贷高回报的悖论》
《中国债务动态》，2026年7月。探讨不同借款人融资条件的差异。链接为英文原文。
《“中国不可投资”论的终结》
《中国债务动态》，2026年1月。新岸资本对市场准入和投资者认知的观点。链接为英文原文。
《新岸资本谈中国投资机会》
Private Debt Investor，2025年6月。Benjamin Fanger的专业评论；英文原文可能需要订阅。
苏州市（姑苏区）与新岸资本启动战略合作
新岸资本对公开公告的英文报道。姑苏区公告原文为中文。此为特定公开案例，并非投资业绩证明或政府背书。
常见问题
什么是中国私人信贷？
中国私人信贷是指通过非公开协商，向涉及中国企业或资产的借款人提供贷款，或投资于相关债权。其范围包括新增融资、重组和不良贷款收购，不同策略的风险可能存在显著差异。
机构投资者如何投资中国不良债务？
符合条件的机构可在相关安排可获得时，通过专业基金或管理安排投资，或通过获准的直接投资结构收购债权。参与市场需要法律、税务和运营尽职调查；这不是标准的零售投资产品。
境内有担保信贷是否等同于离岸中国高收益债务？
并不等同。债务人、资产所在地、担保安排及债权优先顺位可能不同。离岸无担保债权并不会自动赋予投资者对内地经营性资产的追索权。
抵押品是否保证还款？
不能。权属瑕疵、其他债权主张、估值下跌、出售成本及流动性不足，均可能减少回收金额。评估法律权利时，还须考虑实际变现资产的能力。
不良债务投资需要多久才能退出？
没有统一期限。协商和解、诉讼、破产程序及资产出售的时间各不相同。基金条款和回收模型中的日期，并非对分配或流动性的保证。
境外投资者能否将回收款汇出境外？
符合条件的汇款可按适用规定办理，具体取决于投资结构、文件、税务及银行审核。汇率变动和程序延误，均可能影响境外实际收到的款项。
披露事项