中国私人信贷

中国私人信贷是指通过非公开协商，向涉及中国企业或资产的借款人提供贷款，或投资于相关债权。其范围包括新增贷款、重组融资，以及收购现有不良债务。不同投资在借款主体、适用法律、抵押品和还款路径方面可能存在显著差异。

不良债务是这一市场的一部分。不良贷款（NPL）是指借款人未按要求履行偿付义务的贷款。折价收购此类贷款，意味着买方承担后续价值回收工作；仅凭较低的买入价格，并不能判断投资是否稳健。

关键在于区分：投资者依赖的是企业的还款承诺，还是由可识别且可依法执行的资产支持的债权。

商业银行是中国企业信贷的主要来源之一。但部分企业的融资需求可能不符合银行的贷款标准、审批时限或允许采用的交易结构。非银行融资涵盖多种渠道，不应被视为监管要求和风险完全一致的单一资产类别。

《入门》介绍了面向零售投资者募集资金的影子银行业务受到限制后，部分融资来源如何收缩。专业管理人可通过协商贷款，或协助金融机构处置现有信贷风险敞口，满足特定的融资和重组需求。

这类投资所需的不只是资金。评估借款人、核实资产、设计担保结构和管理债务处置，都依赖本地执行能力。复杂性可能带来机会，也可能增加成本、延误和不确定性。

《入门》将市场划分为五类主要投资方式。与“中国信贷”这一共同标签相比，各类投资的法律地位和还款来源更为重要。

机构投资者通常通过适当的投资结构，收购依法可转让的债权，并执行价值回收计划。流程一般包括：

符合条件的机构投资者，可在相关安排可获得且法律允许的情况下，通过专业私募基金或独立管理安排参与市场。尽职调查应涵盖管理人的境内资源、估值政策、资产服务安排、利益冲突、费用、基金流动性和分配流程。投资资格及准入取决于司法管辖区、交易结构和发行条款；并非所有投资者均可直接收购贷款。

贴近资产的担保权益

与离岸控股公司的无担保债务相比，依法设立的境内担保权益可赋予债权人对内地抵押品更直接的权利。需要核实所有权、登记、顺位、可转让性及其他权利主张。《中华人民共和国民法典》规定了抵押权及其实现的法律框架；个案中的保护程度取决于具体文件与事实。北京市抵押登记通知体现了登记的重要性。

贷款价值比与可回收价值

贷款价值比（LTV）用于比较融资金额与抵押品评估价值。对于收购贷款，投资者还应区分债权面值与实际收购价格。较低的投资成本可能提供缓冲，但前提是估值、可出售性、优先受偿地位和回收成本的判断合理。这并不能避免损失。

执行、流动性与汇率

权利争议、破产程序、本地执行情况及拍卖流拍，均可能延迟回收。法律执行不存在统一的时间表。私人贷款及其底层资产可能缺乏流动性；境外投资者还面临汇率、税务、监管和地缘政治风险。担保是风险管理工具，并非还款保证。

财务困境是指财务状况困难；流动性不足则是指难以在一定期限内，以可实现的价格出售资产。两者可能同时存在，但不能等同。陷入财务困境的业主可能持有可正常使用的建筑，而表面上有偿付能力的业主，也可能无法按预期估值出售资产。

近期数据说明，分析“中国房地产”时，有必要区分资产类型及交易市场：

新建住宅销售

−13.8%

2026年1—9月销售面积；同比变化。

−50%0+50%

国家统计局，2026年10月20日

数据来源与定义

部分交易数据，核对日期：2026年10月21日

市场与期间	公布的交易情况
新建住宅销售 2026年1—9月	销售面积46,996万平方米，同比下降13.8%。国家统计局，2026年10月20日。
二手住房网签交易 2026年1—9月	网签交易面积61,746万平方米，同比增长10.7%。国家统计局公布的数据注明，该序列来自住房和城乡建设部门。国家统计局数据与定义。
商业地产投资 2026年第二季度	共109宗交易，总额人民币839亿元；投资交易额环比增长39%。世邦魏理仕《中国市场数据》，2026年7月30日。

以上数据涉及不同市场、期间和统计指标。住宅交易面积与商业地产投资金额不能直接比较，整体交易量也不能证明单项资产的流动性。

已竣工写字楼、零售物业和物流资产，在出租率、租金及买方需求方面亦有差异。世邦魏理仕第二季度报告显示，写字楼空置率约为25%，购物中心约为7.5%，同时租金出现下跌。因此，存在活跃交易并不意味着市场全面复苏。投资评估须考虑区位、资产状况、许可用途、租户质量、现有收入及可比成交。

更多背景，请阅读新岸资本2026年9月《中国债务动态》：《中国房地产：认知与现实》。

《入门》回应了五项常见疑虑。每一项都需要交易层面的尽职调查，而非一概而论。

• “债权人权利无法执行。”

  法律救济途径是存在的，但回收结果取决于债权、文件、优先顺位、资产及程序。本地法律执行能力很重要；无论法律制度还是管理人的经验，都不能保证特定结果或时间表。

• “经济疲弱使所有信贷都不具备投资价值。”

  经济环境困难，可能削弱偿付能力和抵押品价值，也可能产生重组需求。关键在于，投资条件与回收假设是否充分反映了具体风险。

• “中国所有房地产都缺乏流动性。”

  开发用地、未完工住宅与已投入使用的商业建筑，具有不同的经济特征。已记录的交易表明资产可以易手，但不能证明每一项物业都能迅速出售，或按账面价值出售。

• “外资投资一概得不到支持。”

  市场准入和政策待遇因行业、结构及业务活动而异。公开合作公告，例如苏州市姑苏区的合作公告，只涉及该特定事项，并不意味着其他投资获得政府支持、担保或优惠待遇。

• “投资回收款无法汇出中国。”

  符合条件的跨境汇款有相应办理程序，但须遵守适用交易结构、文件、税务及外汇要求。国家外汇管理局公布的规定说明了银行对部分不良贷款处置回收款的审核要求。汇出并非自动完成，具体要求应向法律顾问及经办银行确认。

新岸资本为中国各地的借款人和金融机构提供资产支持信贷解决方案。团队在该市场的经验可追溯至2004年；此处指团队经验，而非每一家新岸资本实体或基金的成立日期。

本公司将本地项目获取、法律结构设计、资产服务及债务处置能力，与机构化风险管理相结合。在投入资本前，评估安全边际、法律地位和潜在退出路径。这些能力有助于执行，但不能消除投资风险。

了解新岸资本的三项投资策略及本公司与本地业务平台，或联系新岸资本进行机构咨询。

• 《中国房地产：认知与现实》

  《中国债务动态》，2026年9月。探讨房地产市场细分与抵押品流动性。链接为英文原文。

• 《低利率环境下，中国私人信贷高回报的悖论》

  《中国债务动态》，2026年7月。探讨不同借款人融资条件的差异。链接为英文原文。

• 《“中国不可投资”论的终结》

  《中国债务动态》，2026年1月。新岸资本对市场准入和投资者认知的观点。链接为英文原文。

• 索取《中国私人信贷入门》

  本指南的主要内容来源。请联系新岸资本，了解适合您的投资者类别及所在司法管辖区的版本。

• 《新岸资本谈中国投资机会》

  Private Debt Investor，2025年6月。Benjamin Fanger的专业评论；英文原文可能需要订阅。

• 苏州市（姑苏区）与新岸资本启动战略合作

  新岸资本对公开公告的英文报道。姑苏区公告原文为中文。此为特定公开案例，并非投资业绩证明或政府背书。

浏览《中国债务动态》档案

• 什么是中国私人信贷？

  中国私人信贷是指通过非公开协商，向涉及中国企业或资产的借款人提供贷款，或投资于相关债权。其范围包括新增融资、重组和不良贷款收购，不同策略的风险可能存在显著差异。

• 机构投资者如何投资中国不良债务？

  符合条件的机构可在相关安排可获得时，通过专业基金或管理安排投资，或通过获准的直接投资结构收购债权。参与市场需要法律、税务和运营尽职调查；这不是标准的零售投资产品。

• 境内有担保信贷是否等同于离岸中国高收益债务？

  并不等同。债务人、资产所在地、担保安排及债权优先顺位可能不同。离岸无担保债权并不会自动赋予投资者对内地经营性资产的追索权。

• 抵押品是否保证还款？

  不能。权属瑕疵、其他债权主张、估值下跌、出售成本及流动性不足，均可能减少回收金额。评估法律权利时，还须考虑实际变现资产的能力。

• 不良债务投资需要多久才能退出？

  没有统一期限。协商和解、诉讼、破产程序及资产出售的时间各不相同。基金条款和回收模型中的日期，并非对分配或流动性的保证。

• 境外投资者能否将回收款汇出境外？

  符合条件的汇款可按适用规定办理，具体取决于投资结构、文件、税务及银行审核。汇率变动和程序延误，均可能影响境外实际收到的款项。